מלכודת הדבש של משכנתא בריבית פריים - חלק א
| ריבית הפריים כיום נמוכה מאי פעם, ולווים רבים נוטלים משכנתאות צמודות פריים. במאמר זה נסביר את המלכוד הקיים בשיטה זו, ואת הסיכונים הכרוכים בשיטה זו. |  |
תוכן הענינים
מבוא
כולנו יודעים כי הריבית כיום במשק, היא הנמוכה ביותר מאז קום המדינה, וכי ניתן להשיג היום הלוואות בריביות, שעד לפני כמה שנים, היו נחשבות לדמיוניות. לדוגמא, משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7%, שפירושה ריבית של 1.3% בלבד. עובדי מדינה, עובדי בנקים, או סתם אנשים בעלי כושר מיקוח, יכולים להשיג משכנתאות בריבית נמוכה אף יותר.
כמו כן, אנו שומעים מדי פעם, כי ריבית הפריים הכל כך נמוכה, מהווה "מלכודת דבש" ללווים, וטומנת בחובה גם סיכון גדול, שכן במידה שריבית הפריים תעלה, יגדל תשלום המשכנתא בשיעור ניכר, העשוי להגיע גם לעשרות אחוזים מהתשלום המקורי.
ננסה להבין, מדוע שינוי, אפילו קטן, לכאורה, בריבית הפריים, עשוי לגרום לשינוי גדול מאד בתשלום החודשי של המשכנתא. כדי להבין זאת לעומק, נדרשת מעט מתמטיקה, אך אל דאגה, אנו נשתדל לעשות זאת בצורה מפחידה כמה שפחות.
בטרם ניכנס למתמטיקה, ננסה להבהיר נקודה חשובה מאד, שרבים מאתנו נוטים לפספס, ושמקורה בטעות נפוצה, שהשתרשה, ושגורמת לעיוות ניכר בדיווחים אודות ריבית הפריים בישראל.
עלייה אבסולוטית ועלייה יחסית
כולנו יודעים, שמדי חודש, מתפרסם מדד המחירים לצרכן, וכאשר מפרסמים בעיתונים ש"מדד המחירים לצרכן עלה החודש באחוז אחד", מתכוונים, כי שיעור העלייה של מדד המחירים לצרכן הוא אחוז אחד.
לדוגמא, אם מדד המחירים לצרכן הוא 200 נקודות, והוא עלה ל- 202 נקודות, אומרים כי ""מדד המחירים לצרכן עלה בשיעור של אחוז אחד". נשים לב, כי העלייה האבסולוטית במדד, היא עלייה של 2 נקודות, אולם בפרסומים נהוג לדווח רק על שיעור העלייה, שהוא אחוז אחד, ולא על העלייה האבסולוטית.
נשים לב, כי כאשר מדובר במדד המחירים לצרכן, העלייה האבסולוטית נמדדת בנקודות, ואילו שיעור העלייה, נמדד באחוזים.
לא כך הדבר, כשמדובר בפרסומים אודות ריבית הפריים. כאשר ריבית הפריים עולה, למשל מ- 2%, ל- 2.25%, נהוג לדווח כי "ריבית הפריים עלתה ב- 0.25%". הפעם, משום מה, נוהגים לדווח על העלייה האבסולוטית בריבית, ולא על שיעור העלייה. נשים לב, שבמקרה של ריבית הפריים, גם שיעור העלייה, וגם העלייה האבסולוטית, נמדדים באחוזים, והדבר מוסיף לבלבול.
בדוגמא הפשוטה שהבאנו כאן (עליית ריבית הפריים מ- 2% ל- 2.25%), שיעור העלייה של הריבית הוא 12.5% , וזהו מספר גבוה הרבה יותר מ- 0.25%. אינני יודע מדוע, כאשר מדובר במדד המחירים לצרכן, נהוג לפרסם את שיעור העלייה, וכאשר מדובר בריבית הפריים, נהוג לפרסם את העלייה האבסולוטית, אך הבדל זה בפרסום, גורם לטעויות בהבנת ההשפעה של עליית הריבית, על התשלום החודשי שאנו משלמים.
לא פעם ולא פעמיים, שמעתי חברים אומרים לי, ש"גם אם ריבית הפריים תעלה, נניח, ב - 5%, אז התשלום החודשי יגדל ב- 5%, וזה לא נורא". אין זה נכון לומר, שאם ריבית הפריים תעלה ב- 5%, גם התשלום החודשי יעלה ב- 5%. חשוב להבין כי אם ריבית הפריים תעלה, מ- 2%, ל- 7%, העלייה האבסולוטית אמנם תהיה 5%, אך שיעור העלייה יהיה 250%.
נקודה נוספת שיש להבהיר היא זו:
אם למשל, ריבית הפריים הייתה 2.5%, והא עלתה ל- 3%. העלייה האבסולוטית היא 0.5%, ושיעור העלייה הוא 20%. בפרסומים יופיע, כי "ריבית הפריים עלתה ב- 0.5%".
כמו כן, אם למשל, ריבית הפריים הייתה 3.5%, והיא עלתה ל- 4%. העלייה האבסולוטית היא שוב 0.5%, אך הפעם שיעור העלייה הוא 14.3% בערך. גם כאן, יופיע בפרסומים, כי "ריבית הפריים עלתה ב- 0.5%".
נשים לב, אם כן, ששיעור העלייה, תלוי גם בריבית הפריים לפני העלייה, וגם בעלייה האבסולוטית, כמובן.
עלינו לזכור, כי מה שמשפיע על התשלום החודשי של המשכנתא שלנו, הוא שיעור העלייה , ולא העלייה האבסולוטית. זו הסיבה לכך, שגם עלייה "קטנה" של 0.5%, למשל, בריבית הפריים, יכולה לגרום לשינוי משמעותי בתשלום החודשי.
ככל שריבית הפריים, לפני העלייה, היא נמוכה יותר, כך שיעור העלייה יהיה גבוה יותר. זו הסיבה לכך, שכיום, כאשר ריבית הפריים נמוכה מאד, כל עלייה קטנה בריבית זו, גורמת לשיעור עלייה גבוה, ולהשפעה משמעותית על התשלום החודשי. לפיכך, דווקא היום, כאשר ריבית הפריים נמוכה מאד, יש להיות מודעים לכך, ששינוי קטן בריבית הפריים, יביא לשינוי גדול בתשלום החודשי.
דוגמה מספרית
כעת נסתכל על דוגמא מספרית, הלקוחה מחייו של גיבורנו, משה.
משה החליט, בעקבות הפרסומים הרבים על הריבית הנמוכה, כי זהו הזמן הנכון לרכוש דירה בישראל. משה ניהל משא ומתן בין הבנקים השונים, ובסוף בחר ליטול משכנתא בבנק "השודדים".
משה נטל הלוואה של 500,000 ₪, למשך 20 שנה. כמו רבים וטובים לפניו, החליט משה, בעקבות העובדה כי ריבית הפריים נמוכה מאד, לקחת את כל הסכום בריבית משתנה של "פריים מינוס 0.5". כאשר לקח משה את ההלוואה, עמדה ריבית הפריים על 2%, ולפיכך, הריבית של משה הייתה 1.5%. התשלום החודשי אותו הוא נדרש לשלם היה 2,412 ₪ בקירוב.
לאחר שנתיים, בעקבות חששות מאינפלציה, החליט נגיד בנק ישראל להעלות את ריבית הפריים ב- 0.5%, ל- 2.5%. הריבית של משה, כזכור, היא "פריים מינוס 0.5", ולאחר ההעלאה, היא עומדת על 2%. התשלום החודשי של משה עלה ל- 2,518 ₪ בקירוב. עלייה של כ- 4.4%.
כעבור חצי שנה נוספת, בעקבות העלאות ריבית בארה"ב ובאירופה, החליט הנגיד שוב להעלות את ריבית הפריים ב- 0.5%, ל- 2.5%. כעת, עומדת ריבית ההלוואה של משה על 2.5%, התשלום החודשי עלה ל- 2,623 ₪. עלייה של 4.2% נוספים.
עד כה, עלה התשלום החודשי של משה, מ- 2,412 ₪, ל- 2,623 ₪. עלייה של כמעט 9%.
כעבור חצי שנה נוספת, בעקבות התאוששות הכלכלה האמריקאית, ועליית שער הדולר, החליט נגיד בנק ישראל להעלות שוב את ריבית הפריים, והפעם באחוז שלם. ריבית הפריים, לאחר ההעלאה, עומדת כעת על 4%, וריבית ההלוואה של משה, על 3.5%. התשלום החודשי של משה עומד כעת על 2,836 ₪ בקירוב. עלייה של למעלה מ- 8% נוספים.
סה"כ עלה התשלום החודשי של משה, מ- 2,412 ₪, ל- 2,836 ₪. עלייה של למעלה מ- 17%, ועוד היד נטויה.
עומד לו משה נבוך, מגרד את ראשו, ואינו מבין כיצד שינוי של שני אחוז בלבד בריבית הפריים, גרם לעלייה של כ- 17% בתשלום החודשי. מבוכתו של משה גדלה עוד יותר כאשר הוא אומר לעצמו "ריבית הפריים כיום עומדת על 4%, וזו אינה ריבית גבוהה כלל וכלל. הרי רק לפני כמה שנים, בשנת 2005 למשל, עמדה ריבית הפריים על 5%-6%, שלא לדבר על שנת 2003, אז הגיעה ריבית הפריים גם ל-8%-10%."