טיפים למיחזור משכנתא
| איך ניתן לדאוג לכך, שכשאנחנו מחזירים משכנתא, לא נשלם קנס? האם צריך לסמוך רק על המזל? במאמר זה נסקור שיטה בדוקה ובטוחה להמנע מתשלום עמלת פרעון מוקדם. |  |
תוכן הענינים
מבוא
נראה כיצד יכול משה מהכתבה הקודמת (אודות עמלת פרעון מוקדם) לא לסמוך רק על המזל, ולדאוג לכך, שביום בו הוא ירצה לפרוע את ההלוואה, תהיה הריבית הנומינלית של ההלוואה שלו, גבוהה מהריבית בשוק המשכנתאות.
הריבית בשוק המשכנתאות (נקרא לה, מעתה ואילך, בשמה הרשמי "הריבית הממוצעת") מפורסמת ע"י בנק ישראל מדי שבועיים, וניתן לראות אותה באתר הבא: ריבית בשוק המשכנתאות.
המספרים הרשומים בטבלה הינם שיעורי הריבית הממוצעת, בהתאם למשך הזמן עבורו נלקחת המשכנתא. עלינו לשים לב לעובדה, שהמספרים המצויינים בטבלה הינם ריבית אפקטיבית, ולא הריבית הנומינלית, הנידונה במהלך המשא ומתן עם פקיד הבנק. לא ניכנס כאן להסבר מהי בדיור ריבית אפקטיבית, אולם רק נציין, כי ריבית זו גבוהה מהריבית הנומינלית, וכי עלינו להמיר את המספרים בטבלה מריבית אפקטיבית לריבית נומינלית. ניתן להשתמש במחשבון ריבית נומינלית לאפקטיבית ובמחשבון ריבית אפקטיבית לנומינלית על מנת להמיר בין שני סוגי הריביות.
ראשית, על משה לדאוג להצטייד בטבלה הזו בבואו לבנק, עוד בטרם נטל משכנתא. טבלה זו תשמש אותו לצורך המשא ומתן. על משה לדרוש מהבנק ריבית נמוכה יותר מהריבית הממוצעת, הרשומה בטבלה.
שנית, על משה לעקוב מדי שבועיים (בהנחה שזו לא טרחה גדולה מדי), אחר שינוי הריבית הזו. אם הריבית הממוצעת במגמת ירידה (אך עוד בטרם הגיעה רמתה לריבית הנומינלית של ההלוואה אותה נטל משה), על משה לכתת רגליו לבנק, ולמחזר את המשכנתא שלו, למשכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר. משה אינו צריך לדאוג שהבנק יגבה ממנו קנס, שכן הריבית הממוצעת גבוהה יותר מהריבית של המשכנתא שלו.
לאחר שנטל משה את המשכנתא החדשה (בריבית נמוכה יותר), עליו להמשיך ולעקוב אחר שינויי הריבית הממוצעת, ואם זו ממשיכה לרדת, למחזר שוב את המשכנתא, וכן הלאה וכן הלאה.
בצורה זו מבטיח משה, כי בכל עת בה ירצה לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, לא יצטרך לשלם קנס, שכן בכל רגע נתון, הריבית הממוצעת תהיה גבוהה מהריבית הנומינלית של המשכנתא.
כעת נסתכל על דוגמא מספרית, עם נתונים אמיתיים:
ב- 1.5.05, החל משה במשא ומתן עם כמה בנקים, לשם לקיחת משכנתא בסכום של 500,000 ₪ לתקופה של 20 שנה. הריבית הממוצעת האפקטיבית, כפי שהייתה נכונה לאותו יום, רשומה בטבלת בנק ישראל, הינה 4.86%, ולאחר המרה לריבית נומינלית, התקבל המספר 4.75%.
משה ניהל משא ומתן עם כמה בנקים שונים, דרש ריבית הנמוכה ככל האפשר מ- 4.75%, ובתאריך 7.5.05, הצליח להשיג בבנק "עשבים", משכנתא בריבית (נומינלית) של 4.2%, הנמוכה בלמעלה מחצי אחוז מהריבית הנומינלית הממוצעת באותו יום בו נטל את המשכנתא (4.75%, כאמור). התשלום החודשי, אגב, אותו נדרש משה לשלם, עמד על 3,082 ₪.
הריבית האפקטיבית של ההלוואה אותה נטל משה, אגב, היא 4.28%.
כעת החל משה לעקוב מדי שבועיים אחר שינוי הריבית הממוצעת, ובתחילת שנת 2007, החל לשים לב, שריבית זו נמצאת במגמת ירידה. ב- 26.4.07 עמדה הריבית הממוצעת על 4.4% אפקטיבית (4.3% נומינלית), ומשה אץ לבנק "עשבים" בשנית (בטרם יחלפו שבועיים נוספים, והריבית הממוצעת תמשיך לרדת), והחל במשא ומתן למחזור המשכנתא שלו. משה אף טרח ופנה לבנקים נוספים, על מנת לקבל הצעות שיהוו קלפי מיקוח במשא ומתן שלו עם בנק "עשבים", ולבסוף, בתאריך 5.5.07, הצליח למחזר את המשכנתא שלו, למשכנתא חדשה בריבית (נומינלית) של 3.9%. משה מחזר את המשכנתא שלו לתקופה של 18 שנה, ולא 20 (כיוון שכבר עברו שנתיים מיום שנטל את המשכנתא המקורית). יתרת הקרן ביום המחזור עמדה על 466,700 ₪, שכן במשך השנתיים הראשונות שילם משה כ- 34,000 ₪ על חשבון הקרן.
בסיום המחזור עמד משה בפני הלוואה חדשה, ע"ס 466,700 ₪, בריבית נומינלית של 3.9%, לתקופה של 18 שנה. התשלום החודשי להלוואה כזו הוא 3,010 ₪ בלבד. בכך חסך משה 72 ₪ לחודש למשך 18 שנה. בסיכום כולל חסך משה כ- 15,500 ₪. לא רע בכלל.
משה יכול היה גם להשאיר את התשלום החודשי על כנו (3,082 ₪), ולקצר את תקופת ההלוואה. לו היה עושה כן, היה מקצר את תקופת ההלוואה ב- 7 חודשים, והיה חוסך 7 תשלומים של 3,082 ₪, ובסיכום כולל היה חוסך כ- 21,500 ₪. קיצור תקופת ההלוואה במחזור משכנתא תמיד חוסך יותר כסף מאשר הקטנת התשלום החודשי.
משה לא שילם ולו שקל אחד עמלת הפרשי היוון (קנס) בעת מחזור המשכנתא, שכן בתאריך ה- 5.5.07, עמדה הריבית הממוצעת הנומינלית על 4.32% (4.4% אפקטיבית, ככתוב בטבלה), ואילו הריבית הנומינלית של המשכנתא אותה הוא מחזר, הייתה נמוכה יותר (4.2% נומינלית, כזכור).
כעת על משה להמשיך ולעקוב אחר שינוי הריבית הממוצעת הנומינלית, ואם זו ממשיכה לרדת, ומתקרבת ל-3.9%, עליו למחזר את המשכנתא שלו, וחוזר חלילה.