עמלת פרעון מוקדם

כמעט כל מי שלקח משכנתא בחייו, נתקל בוודאי במושג "קנס", המדבר על תשלום נוסף שעלינו לשלם לבנק, אם ברצוננו להחזיר חלק מהמשכנתא שלנו (או את כולה), לפני תום תקופת ההלוואה. ה"קנס" חל גם במקרה בו אנו רוצים למחזר את המשכנתא שלנו למשכנתא אחרת, בריבית טובה יותר, עקב ירידת הריבית בשוק משכנתאות...

תוכן הענינים

• מבוא
• לסיכום

כמעט כל מי שלקח משכנתא בחייו, נתקל בוודאי במושג "קנס", המדבר על תשלום נוסף שעלינו לשלם לבנק, אם ברצוננו להחזיר חלק מהמשכנתא שלנו (או את כולה), לפני תום תקופת ההלוואה. ה"קנס" חל גם במקרה בו אנו רוצים למחזר את המשכנתא שלנו למשכנתא אחרת, בריבית טובה יותר, עקב ירידת הריבית בשוק משכנתאות.

בפתח הדברים נבהיר כי ה"קנס" עליו מדובר רלוונטי להלוואות בריבית קבועה, ולא להלוואות בריבית צמודת פריים. אנו מציינים את ה"קנס" במרכאות, כיוון שלא מדובר בעצם בקנס, אלא בתשלום אותו ממילא היינו אמורים לשלם לבנק, אילולא ביצענו פירעון מוקדם של המשכנתא (או מחזור שלה). נבין זאת בהמשך.

קודם כל חשוב להבין מדוע בכלל יש לדבר על "קנס", כאשר ברצוננו לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה שלקחנו. לשם כך ניקח דוגמא שכולנו מכירים – השקעת כסף בפק"מ חודשי. לשם הדוגמא נניח שמשה מעוניין להשקיע סכום כסף מסוים בפק"מ חודשי בבנק, והריבית על הפיקדון היא 6% לשנה (ריבית זו נשמעת לנו דמיונית, אולם היא נוחה לצורך חישוב).

כאשר משקיע משה את כספו בפק"מ חודשי, משה בעצם מלווה לבנק את כספו, והבנק מתחייב להעניק למשה ריבית של 6% לשנה. מדי חודש מתווספת לקרן, ריבית בשיעור של 0.5% (6% מחולקים על פני 12 חודשים). משה הוא המלווה והבנק הוא הלווה. הבנק מחוייב, כל עוד משה ישמור את כספו בפק"מ הנ"ל, להעניק למשה, מדי חודש, ריבית בשיעור של 0.5% על כספו.

כאשר משה ובחירת ליבו מתחתנים, בסימן טוב ובמזל טוב, עושה משה מה שכל ישראלי ממוצע עושה: קונה דירה. לשם כך, בדרך כלל, עליו לקחת הלוואה. נניח שמשה זקוק להלוואה בסכום של 500,000 ₪.

כאשר משה לוקח הלוואה מהבנק (שוב נניח ריבית של 6% לשנה, לצורך הדוגמא בלבד), מתחלפים תפקידי הלווה והמלווה. הפעם הבנק מלווה למשה את כספו, ומשה מתחייב להעניק לבנק, מדי חודש, ריבית בשיעור 0.5% (6% מחולקים על פני 12 חודשים). כעת הבנק הוא המלווה ומשה הוא הלווה.

אם, למשל, לקח משה הלוואה ל- 20 שנה, הבנק יכול להיות שקט, שבמשך 20 שנה, כספו מושקע אצל משה בריבית של 6% לשנה. ההלוואה היא חוזה לכל דבר, בו מתחייב משה להעניק לבנק ריבית על כספו (של הבנק), למשך כל תקופת ההלוואה.

כעת נניח, כי לאחר שנתיים ימים, זכה משה בלוטו (או בירושה שמנה, או בקרן השתלמות שהגיע זמנה וכו'), והוא מבקש לפרוע את ההלוואה פירעון מוקדם, דהיינו, להחזיר לבנק את כספו. נניח, לצורך הנוחות בלבד, שסכום ההלוואה המקורי של משה עמד על 500,000 ₪, ולאחר שנתיים, חייב משה לבנק 440,000 ₪ בלבד (כיוון שבמהלך השנתיים, שילם משה לבנק, בנוסף לריבית, גם חלק מהקרן).

כאשר משה מבקש לפרוע את ההלוואה פירעון מוקדם, הוא בעצם "מפר" את ההסכם עם הבנק, וכעת צריך הבנק למצוא מקום אחר להשקיע בו את כספו. הבנק ילווה את הכסף לדוד, שרכש גם הוא דירה. דוד ייכנס בנעליו של משה, וישלם לבנק ריבית במקום משה. לכאורה הכל טוב ויפה, אבל......

מה יעשה הבנק אם הריבית בשוק המשכנתאות, היא כעת 5% בלבד?

הבנק, שהשקיע את כספו אצל משה בריבית של 6%, נאלץ כעת להשקיע מחדש את כספו אצל דוד בריבית נמוכה יותר, ורווחיו – אבוי לאוזניים שכך שומעות – יקטנו.

לכן, מטיל הבנק על משה "קנס", הנגזר מגובה הקרן שנותרה (440,000), משך התקופה שנותר (18 שנים), וההפרש בין הריבית אותה שילם משה, לריבית אותה ישלם דוד (6%-5%=1%). קנס זה נקרא גם "עמלת הפרשי היוון". עמלה זו היא הריבית אותה ממילא היה משה משלם, לולא מחזר את המשכנתא שלו, ולכן אין מדובר כאן בתשלום נוסף כלשהו, ולכן אין לראות זאת כקנס.

עמלת הפרשי היוון מהווה, בדר"כ, את המרכיב העיקרי בסך העמלות שעל משה לשלם, בבואו לפרוע את הלוואתו פירעון מוקדם. שאר המרכיבים בעמלת הפירעון המוקדם הנם זניחים, ולכן לא נדון בהם כאן, למרות שגם מהם ניתן להימנע בקלות יחסית.

כעת נשאל את עצמנו, מה יקרה אם הריבית בשוק המשכנתאות, ביום שבו משה מבקש לפרוע את הלוואתו, היא 7%? במצב כזה, הבנק מרוויח מהפירעון המוקדם של ההלוואה של משה, שכן דוד, שנכנס כזכור בנעליו, ישלם לבנק, מעתה ואילך, ריבית בשיעור של 7%, שהיא גבוהה יותר מהריבית ששילם משה (6% לשנה בלבד). במקרה כזה, לא ידרוש הבנק כל קנס ממשה, ויאפשר לו לפרוע את הלוואתו ללא תשלום עמלת הפרשי היוון כלשהי.

נסכם זאת כך: אם הריבית בשוק המשכנתאות, ביום ביצוע הפירעון המוקדם, נמוכה מהריבית הנומינלית של ההלוואה, ניאלץ לשלם עמלת הפרשי היוון (קנס).

לעומת זאת, אם הריבית בשוק המשכנתאות, ביום הפירעון המוקדם, גבוהה מהריבית הנומינלית של ההלוואה, לא ניאלץ לשלם עמלת הפרשי היוון (קנס).

הדבר נכון גם לגבי פירעון חלקי של ההלוואה (אם ברצוננו להחזיר רק חלק מהקרן, ולא את כולה), וכן גם לגבי מחזור של ההלוואה (ביצוע פירעון מלא של ההלוואה, ולקיחת הלוואה חדשה במקומה), שכן מחזור כולל בתוכו פירעון מלא של ההלוואה.

אם התמזל מזלו של משה, ובמשך השנתיים שחלפו מהיום שנטל את ההלוואה, ועד היום הו הוא מעוניין לפרוע אותה (כולה או חלקה), עלתה הריבית בשוק המשכנתאות, הוא לא יצטרך לשלם קנס בבואו לפרוע את ההלוואה.