מסלולי משכנתא

משכנתא קבועה, משכנתא משתנה, ואולי צמודת מדד? במאמר זה נסקור את סוגי מסלולי המשכנתא השונים העומדים לרשותינו בבואינו לבנות תמהיל.

תוכן הענינים

• מבוא
• מסלול בריבית קבועה צמודת מדד.
• מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד.
• מסלול צמוד פריים.
• מסלול עם ריבית משתנה כל X שנים
• מסלול צמוד מט״ח.

במאמר זה נסקור את מסלולי המשכנתא השונים הזמינים לנו בבואינו להרכיב תמהיל משכנתא.

במסלול זה, הריבית קבועה לכל תקופת המשכנתא, והמשכנתא עצמה צמודה למדד המחירים לצרכן. זהו מסלול המשכנתא ה״קלאסי״. התשלום החודשי נקרא כאן ״קבוע״, אך למעשה הוא משתנה מדי חודש בהתאם למדד של אותו חודש.

במסלול זה אין תחנות יציאה, ועל כן כל פרעון מוקדם מלווה בעמלה (יש הקוראים לה קנס).

במסלול זה הריבית קבועה לכל תקופת המשכנתא, והיא אינה צמודה. במסלול זה התשלום לא משתנה בשום מקרה, ולכן המסלול נחשב לסולידי מאוד. גם במסלול זה אין תחנות יציאה, ועל כן - בבואנו לפרוע משכנתא במסלול זה, אנו נדרשים לשלם עמלת פרעון מוקדם.

במסלול זה, מרכיב הריבית צמוד לריבית הפריים אותה מפרסם בנק ישראל פעם בחודש, כלומר הריבית עשויה להשתנות מדי חודש. על כן, הלוואה זו נחשבת לבעלת סיכון גבוה, שכן לא ניתן לחזות בצורה מדוייקת את גובה התשלום החודשי העתידי.

במסלול זה ניתן לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון ללא עמלת פרעון מוקדם.

מסלול זה הוא למעשה וריאציה על מסלול הריבית הקבועה, כאשר למעשה הוספו שני מרכיבים עיקריים:

• כל X שנים ישנה תחנת יציאה, המאפשרת פרעון מוקדם ללא עמלה. במקרה ורוצים לפרוע שלא בתחנה, עמלת הפרעון מחושבת באופן יחסי לפרק הזמן שנותר עד התחנה הבאה.
• הריבית מורכבת מריבית בסיס ומרווח. המרווח קבוע לכל תקופת המשכנתא, אך בכל תחנה, שיעור הבסיס מתעדכן, ועל כן גם ריבית המשכנתא כולה משתנה. לדוגמא, משכנתא נלקחה בריבית 3% המורכבת מריבית בסיס 2% ומרווח 1%. לאחר שנתיים ישנה תחנה, אך ריבית הבסיס עלתה ל-3%, ועל כן הריבית החדשה תהיה 3%+1%=4%.

במסלול זה ההלוואה צמודה למטבע חוץ כלשהו, והריבית צמודה לריבית הליבור. ריבית הליבור הינה הריבית בה הבנקים בבריטניה מלווים כסף אחד למשנהו.