הדרך לדירה משלכם

רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות ביותר לביצוע. תהליך הרכישה מורכב וארוך, מלא בניואנסים שונים ובעלות הגבוהה ביותר שאדם מן השורה משקיע בקנייה אחת בחייו. במקרים רבים, הרוכשים מעוניינים לשפץ את הדירה ולתת לה נופך אישי יותר... הדרך לדירה משלכם
מאת צוות האתר
תאריך פרסום: 05/03/2016

תוכן הענינים

מבוא

רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות ביותר לביצוע. תהליך הרכישה מורכב וארוך, מלא בניואנסים שונים ובעלות הגבוהה ביותר שאדם מן השורה משקיע בקנייה אחת בחייו. במקרים רבים, הרוכשים מעוניינים לשפץ את הדירה ולתת לה נופך אישי יותר, בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן (יד ראשונה) או ברכישת דירה מיד שנייה, והדבר כרוך בעלויות כספיות לא מבוטלות, דבר שמגדיל את סכום הרכישה הראשוני של הדירה בעשרות עד מאות אלפי שקלים.

ברוב המקרים אנשים מוצאים עצמם מופתעים, שלא לומר מובכים בנקודות כאלה ואחרות בתהליך, וגרוע יותר מהמבוכה הוא המחיר הכספי (שלעיתים לא היה מתוכנן בתכנון הראשוני) שמתלווה אליה. היכרות והיערכות לתהליך מבעוד מועד תחסוך כמובן מבוכה ועלויות.

היערכות ראשונית

לפני שיוצאים לחיפוש אחר דירות למכירה חשוב להבין מהו הכוח הפיננסי שעומד לרשותכם. ההון העצמי צריך לכסות גם את עלויות הרכישה (והשיפוץ, אם אתם מתכננים אחד) ולא רק את מחיר הנכס. גובה ההון העצמי המינימאלי שנדרש הוא רבע מעלות הנכס, לפחות, אבל נטילה של מלוא שעור המשכנתא, כלומר לקחת הלוואה בגובה של 75% מהנכס הוא מינוף גבוה ומסוכן. בתוך סך הכספים שעומדים לרשותכם יש לקחת בחשבון לא רק את ההוצאות ההיקפיות, אלא גם הוצאות בלתי צפויות, שתמיד מפציעות ברגע שהכי פחות מתאים להתמודד איתן. זה הזמן לבחון את כל המקורות שעומדים לרשותכם לגיוס ההון הדרוש, לרבות תכניות חיסכון ישנות, הטבות קבלן שעושים הרבה פעמים בבתים חדשים, מחזור משכנתא אם כבר ישנה אחת, הלוואה בנוסף למשכנתא ועוד. כמובן שלכל אחד מהאפשרויות הללו יש משמעויות שחשוב לקחת בחשבון, בטח אם אתם שוברים תכניות חסכון שלא יועדו לדירה אלא לחיים, או נוטלים הלוואה נוספת שגם בהחזריה תצטרכו לעמוד.

לאחר שהבנתם מה התקציב הריאלי העומד לרשותכם אפשר להתחיל לבדוק דירות למכירה בלוח האינטרנט. שם תמצאו מידע מקיף מספיק בכדי לבצע סינונים ראשונים ולהתחיל לאתר את הנכס שאתם רוצים, באזור המתאים לכם. אם אתם מתכננים להחליף אזור, שימו לב שאתם צריכים לעשות בדיקות מעמיקות ויסודיות, בעיקר אם אתם עומדים לשנות את הנוף המוכר, כמו במעבר מעיר למושב למשל (כך לדוגמא, מעבר מסוג זה מצריך ברוב המכריע של המקרים מעבר מרכב אחד לשני רכבים והדבר כרוך בעלות רכישת רכב נוסף ובעלויות שוטפות של ביטוחים, מוסכים, טסט ודלק). אם אתם מחליפים נוף נסו לחוות את האזור החדש עד כמה שניתן , נסו אף לבלות בו לילה או יותר כדי לקבל תחושה יותר אותנטית שלו. אם אתם נכנסים לשכונה חדשה, אספו מידע מהקבלן והחברה המשווקת ונסו להגיע לכמה שיותר תכניות בדבר האזור על מנת להבין בדיוק מה עומד לרשותכם.

בניית תמהיל משכנתא וחתימות

לא משנה כמה הכל זורם ומתאים באותו רגע, אל תחתמו על הסכם המכירה לפני שיש לכם אישור עקרוני מהבנק, ועדיף שיהיו אישורים מכמה בנקים שהם מוכנים להעניק לכם משכנתא. ובכל מקרה, האישור העקרוני הוא בדיוק מה שהוא, והוא אינו מחייב אתכם לבנק כזה או אחר, רק מבטיח שהבנק יגבה אתכם בביצוע העסקה.

בניית התמהיל הוא תהליך שבמסגרתו בוחרים את מסלול המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלנו מתוך סך האפשרויות השונות, ומכאן יוצאים למכרז בין הבנקים במציאת הריביות הנמוכות ביותר. סקר שוק וביצוע השוואות הם המפתח להוזלת עלויות באופן משמעותי ואת אותו הדבר נכון לעשות גם עם ביטוח המשכנתא. בשוק פועלות מספר חברות ייעוץ משכנתאות שנכנסו בדיוק לנישה הזאת ומומלץ כי תתייעצו עם יועץ משכנתא מחברה גדולה ומוכרת. למרות העלות הלא קטנה של הייעוץ, בטווח הרחוק ייעוץ מסוג זה עשוי לחסוך לכם כסף רב בהחזרי המשכנתא.

לסיכום, העדיפו להתרחק כמה שניתן מהגבול המקסימלי שלכם, השאירו מרווח ביטחון והתמקחו בכל אחד מהשלבים בדרך.

במידה ויש לכם הארות, הערות או סתם מילה טובה, היכנסו לצור קשר ושתפו אותנו!